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约定的违约金低于损失时如何调整违约金-【新闻】

发布时间:2021-04-22 21:28:21 阅读: 来源:多路阀厂家

韩旭

基本案情  2009年1月31日,王某购买秦皇岛某地产公司开发的价值408793元房屋一套。双方约定,地产公司应在2009年4月15日前将房屋交付王某使用,并在房屋交付使用之日起一年内办理房地产权属登记,若有违反,地产公司按购房款的千分之三向王某支付违约金。合同签订后,王某依约交付全部购房款。同年9月24日,地产公司将以上房屋交付原告使用。2010年8月6日,地产公司取得含上述房屋在内的该栋楼房屋产权登记证书。2012年、2013年,地产公司曾以王某未足额交纳物业费为由,拒绝协助王某办理房屋产权登记。2013年至2014年,小区物业服务公司因王某未按时交纳物业费诉至法院,法院最终判令王某支付以上费用。  2013年12月21日,王某与案外人梁某订立房屋买卖合同,约定王某将以上房屋以76万元的价格售与梁某,并自合同签订之日起六个月内协助办理房产过户手续,同时约定购房定金15万元,且双方同意适用定金罚则。同日,梁某向王某交付购房定金15万元。2014年7月23日,王某将以上定金返还。同年8月1日,梁某以王某未依约为其办理房屋过户手续为由,将王某诉至法院,法院最终判令王某加付梁某定金15万元。  王某认为,因地产公司未及时协助其办理房屋产权登记,进而导致其对案外人梁某违约,因此赔偿梁某的15万元应由地产公司负担,故诉至法院。  裁判结果及依据  关于地产公司在协助王某办理房屋产权登记中是否存在违约行为及是否存有过错。地产公司实际在2010年8月6日取得了包含王某所购房屋在内的该栋楼的房屋产权登记证书,此时双方办理房屋权属登记已无法律上的障碍。地产公司在履行协助王某办理产权登记这一义务中未按合同约定办理,已构成违约。地产公司主张其未依约履行以上义务的理由为王某不足额交纳物业费,但因王某与物业公司之间的争议系另一法律关系,地产公司在法律规定及合同约定义务之外为王某办理产权登记设置障碍,该行为存有过错。  关于地产公司的违约行为造成王某何种损失。王某与案外人梁某就同一标的房屋订立买卖合同及约定办理产权过户手续的时间均在地产公司应履行相应义务期限届满之后,故王某因违约赔偿梁某的15万元定金应认定为王某的实际损失。按照与地产公司约定,此种违约情况应当按照“购房款的千分之三”计算违约金,为1226.38元(408793元×3‰)。可见双方约定的违约金低于造成的损失,王某可请求予以增加,但应以其实际损失为限。  关于王某对损失的发生是否存有过错及地产公司应如何进行赔付。王某在未能办理产权登记的情况下,对其与梁某签订的房屋买卖合同中约定办理产权过户手续的期限无法确定这一事实是明知的,但其未进一步采取措施防止损失扩大,反而与梁某约定在较短期限内办理产权手续并约定高额定金。故对以上损失的发生,王某存有过错。加之王某最初购买房屋用途为自住,地产公司对于王某将标的房屋出售并致其较大损失,不具有完全的预见性。结合相关法律规定及本案实际情况,对于15万元的损失,应由地产公司负担其中的5万元。现该判决已发生法律效力。  实践中,当事人约定违约金过分高于因违约造成的损失案例较为多见,在此不再进行探讨。本案系因约定的违约金低于造成的损失引发的争议,结合《合同法》第113条、114条、《合同法解释(二)》第28条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第30条规定,可知此种情形下调整违约金应围绕以下问题展开:首先确定合同一方是否存在违约行为及因该违约行为造成对方何种损失;其次根据双方合同约定计算以上违约情形下违约金的数额,若该数额低于守约方因违约造成的损失,守约方可向人民法院请求予以增加,但应以其实际损失为限;最后,若守约方对以上损失的发生也有过错,可据此扣减违约方的损失赔偿额。当然,以上裁判思路在审理疑难复杂案件时不可避免地会有一定的局限性,关键亦在于对举证质证规则、举证责任分配规则、证明标准规则等事实认定规则的综合运用,才能妥善处理好该类案件。

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